BERATUNG wird bei mir groß geschrieben!
Neues Jahr – neue Gesetze!
Ab dem 01.01.2019 gilt das neue Mieterschutzgesetz (Mietrechtsanpassungsgesetz). Damit werden unter anderem die Regelungen der „Mietpreisbremse“ verschärft und die Möglichkeiten der Mieterhöhung wegen Modernisierungen begrenzt.
Die Frage, wann eine ältere Heizung ausgetauscht werden muss, stellt sich zum Beispiel den Käufern eines gebrauchten Hauses – Sie müssen schließlich aufpassen, ob zusätzlich zum Kaufpreis des Traumhauses eventuell noch Kosten für eine sofort oder bald nötige Erneuerung der Heizung anfallen werden.
Aber auch für Eigentümer und Verkäufer einer Immobilie ist das ein ganz wichtiges Thema. Auch sie können von den Austauschpflichten betroffen sein.
Die Vorschriften zur Energieeffizienz von Immobilien sind in Deutschland im Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und detailliert in der Energieeinsparverordnung, der sogenannten EnEV, geregelt. In der aktuellen Fassung der EnEV wurden die Austauschpflichten für ältere Gas- und Ölheizungen nochmals verschärft.
Grundsätzlich müssen nun Öl- und Gasheizungen ausgetauscht werden, die älter als 30 Jahre sind.
Davon gibt es aber einige Ausnahmen. Zum Beispiel gilt diese Pflicht nicht für
Eine weitere Ausnahmen stellen Heizungen in Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser dar, welche von den Eigentümern am 01.02.2002 selbst genutzt wurden. Hier trifft die Austauschpflicht erst einen Käufer im Falle eines Verkaufs. Der Käufer muss diese Austauschpflicht dann innerhalb von zwei Jahren erfüllen.
Haben Sie also mindestens eine Wohnung in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen am 01.02.2002 als Eigentümer selbst bewohnt, sind Sie noch nicht von der Austauschpflicht betroffen. Erst im Falle eines Verkaufs muss die Heizung vom Käufer erneuert werden.
Diese Aufstellung dient natürlich nur zu Ihrem ersten Überblick. Wenn Sie unsicher sind, ob auch Sie von der Austauschpflicht betroffen sind, wenden Sie sich doch einfach an Ihren zuständigen Kaminkehrer/Schornsteinfeger. Dieser kann Ihnen sicherlich eine verbindliche Auskunft geben.
Den genauen Text der Energieeinsparverordnung dazu können Sie auf den Seiten des Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz nachlesen: Link
Unabhängig von den gesetzlichen Austauschpflichten sollten natürlich alle Eigentümer und auch Käufer von gebrauchten Häusern sich Gedanken zur Effizienz der vorhandenen Heiztechnik und der bestehenden Gebäudedämmung machen.
Ein Energieberater oder auch der zuständige Kaminkehrer /Schornsteinfeger ist hier sicherlich ein guter Ansprechpartner für wertvolle Tipps zu Einsparpotentialen.
Stand: 10/2017
Der Baupreisindex in Deutschland ist weiter gestiegen – und zwar so stark, wie seit 2008 nicht mehr.
Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland im dritten Quartal 2017 gegenüber 2016 um 3,1%. Damit ist der stärkste Anstieg der Baupreise seit neun Jahren zu verzeichnen (August 2008: +3,3%).
Das statistische Bundesamt ermittelt in jedem Quartal die Entwicklung der Baupreise im bundesweiten Durchschnitt und gibt diese als Indexreihe wieder (Basisjahr 2010 = 100).
Warum steigen die Baupreise derart stark?
Gründe für diese Kostensteigerungen im Neubau gibt es natürlich viele.
Spricht man mit Beteiligten, werden aber immer wieder die seit Jahren laufend verschärften Anforderungen z.B. bezüglich der energetischen Effizienz im Neubau als einer der größten Preistreiber genannt.
Sicherlich spielt auch die derzeit sehr hohe Nachfrage, die rege Bautätigkeit und das Zinsgefüge eine Rolle für die sehr gute Auftragslage und damit einhergehende Preissteigerungen.
Sehen Sie in der folgenden Grafik, wie sich der Baupreisindex in den Jahren seit 2000 entwickelt hat:
Wenn auch Sie wissen möchten, welchen Einfluss diese Entwicklung auf den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung hat, dann lassen Sie uns darüber sprechen!
Egal, ob Sie den Wert Ihrer Immobilie ermittelt haben möchten oder ob Sie bereits mitten in den Verkaufsüberlegungen stecken – diese Entwicklung betrifft auch den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung.
Im Rahmen einer Kaufpreiseinschätzung oder eines Verkehrswertgutachtens kann ich Ihnen gerne die aktuelle Situation aufzeigen. Auch bei der Ermittlung des besten Verkaufspreises beim Verkauf Ihrer Immobilie werden wir diese Entwicklung selbstverständlich berücksichtigen.
Lassen Sie uns darüber sprechen ...
Dass Rauchmelder leben retten können ist Tatsache. Die gesetzliche Pflicht, die kleinen Lebensretter in Wohnungen zu montieren, besteht schon seit längerem in ganz Deutschland. Zum 31.12.2017 endet nun auch die „Schonfrist“ für Bestandswohnungen in Bayern.
Eine Pflicht, Rauchmelder in Wohnungen zu installieren besteht mittlerweile in allen deutschen Bundesländern. Unterschiedlich sind vor allem die Fristen, zu denen auch Bestandswohnungen mit den Rauchmeldern nachgerüstet sein müssen.
Eingeführt wurde die Rauchmelderpflicht in Bayern bereits am 25. September 2012, mit Wirkung zum 01. Januar 2013. Seitdem müssen Wohnungen die neu errichtet werden, mit Rauchmeldern ausgestattet werden.
Für bestehende Wohnungen gilt eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2017. Bis dahin müssen auch diese Wohnungen mit den Warngeräten nachgerüstet werden.
Hier finden Sie alles, was Sie zur Rauchmelderpflicht in Bayern wissen müssen:
Wo ist die Rauchmelderpflicht geregelt?
Die Rauchmelderpflicht ist in Bayern in Artikel 46 der Bayerischen Bauordnung geregelt.
Den Artikel können Sie z.B. hier nachlesen: BayBo
Für welche Wohnungen gilt die Rauchmelderpflicht in Bayern?
Seit 2013 gilt die Verpflichtung zum Einbau von Rauchmeldern bereits für alle neu erstellen Wohnungen.
Ab dem 01.01.2018 müssen auch alle Bestandswohnungen mit den kleinen Lebensrettern ausgestattet sein.
Wo überall in der Wohnung muss ein Rauchmelder installiert sein?
Vorgeschrieben ist mindestens 1 Rauchmelder in jedem Kinderzimmer, in jedem Schlafzimmer und in jedem Flur, der zu einem Aufenthaltsraum (also Wohnzimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer, etc.) führt.
Wer ist für Einbau der Rauchmelder zuständig?
Zuständig für den Einbau der Rauchmelder sind laut Bayerischer Bauordnung die Eigentümer der Wohnungen.
Wer ist für die regelmäßige Wartung der Rauchmelder zuständig?
Laut Bayerischer Bauordnung ist der unmittelbare Besitzer der Wohnung (also der Eigentümer, wenn er die Wohnung selbst bewohnt oder der Mieter in einer vermieteten Wohnung) für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder zuständig (es sei denn, der Eigentümer bei Mietwohnungen übernimmt die Wartung selbst).
Wie sehen die Regelungen in den anderen Bundesländern aus?
Einen Überblick über die Regelungen in allen deutschen Bundesländern finden Sie auf Wikipedia
(Photo by Piotr Chrobot on Unsplash)
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In einer aktuell veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshof beschäftigten sich die Richter mit der Frage, wann die Mietzahlung eines Mieters rechtzeitig erfolgt ist.
Hintergrund war ein Streit zwischen Mietern und Vermieterin, in dem die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos kündigte und auf Räumung der Wohnung klagte, nachdem – aus ihrer Sicht – die Miete wiederholt verspätet gezahlt wurde.
Im Mietvertrag war festgelegt, dass die Miete spätestens zum dritten Werktag des Monats bezahlt sein muss und dafür maßgeblich der Zeitpunkt des Zahlungseingangs bei der Vermieterin ist. Im vorliegenden Fall hatten die Mieter aber mehrfach die Miete am dritten Werktag des Monats bei Ihrer Bank einbezahlt und eine Überweisung an die Vermieterin veranlasst. Der Zahlungseingang bei der Vermieterin erfolgte daher durch die Banklaufzeiten erst nach dem dritten Werktag. Eine Abmahnung deswegen war der Kündigung vorangegangen.
Der BGH hat nun in seiner Entscheidung festgestellt, dass die Kündigung und die Räumungsklage nicht gerechtfertigt waren, da eine solche Regelung im Mietvertrag den Mieter einseitig benachteilige. Der Mieter würde in diesem Fall alleine das gesamte Risiko von Verzögerungen bei der Bankbearbeitung der Zahlung tragen. Eine Regelung im Mietvertragsformular diesbezüglich sei demnach wirkungslos.
Im Gesetz ist lediglich geregelt, dass die Miete am dritten Werktag „entrichtet“ werden muss (§556 BGB). Nach Auffassung der Richter am BGH sei dies gleichbedeutend mit der Beauftragung der Zahlung durch den Mieter.
Es ist also ausreichend, wenn der Mieter seine Mietzahlung am dritten Werktag des Monats bei seiner Bank in Auftrag gibt und sein Konto entsprechend gedeckt ist.
Die gesamte BGH-Entscheidung kann unter dem Aktenzeichen VIII ZR 222/15 nachgelesen werden.
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Immer mehr Portale werben im Internet um Kunden die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen möchten.
Der Aufhänger des Angebotes ist dazu meist eine kostenlose Wertermittlung für die zu verkaufende Immobilie.
Zusätzlich wird oft mit vollmundigen Aussagen, wie z.B. „verkaufen Sie Ihre Immobilie zum besten Preis„, oder „wir vermitteln Ihnen geprüfte Immobilienmakler“ oder „erhalten Sie XXX Euro mehr für Ihre Immobilie“ um Kundendaten geworben.
Die Methode ist dann meist die gleiche – Sie werden beinahe spielerisch nach den allgemeinen Eckdaten Ihrer Immobilie gefragt und müssen im Anschluss Ihre Kontaktdaten eingeben. Nach Eingabe Ihrer Daten werden Sie in der Regel kontaktiert und einer oder mehrere in Ihrer Region tätige Immobilienmakler werden Ihnen empfohlen.
Nur – wer wird Ihnen hier genau empfohlen?
Geprüfte Makler? Wer hat hier was geprüft? Kennen Sie die Kriterien? Was genau steckt hinter der Aussage, wir verkaufen Ihre Immobilie zum besten Preis? Was ist die Basis für das Versprechen mehr für die Immobilie zu erlösen? Und was ist tatsächlich Gegenstand der „kostenlosen Wertermittlung“ – ein Verkehrswertgutachten, ein „Kurzgutachten“ oder nur eine unverbindliche Aussage des jeweils empfohlenen Immobilienmaklers, der im schlimmsten Fall noch nicht einmal über eine einschlägige Ausbildung zur Immobilienwertermittlung verfügt?
Die besagten Portale verfolgen wie jeder Marktteilnehmer wirtschaftliche Interessen. Sie wollen selbstverständlich Geld mit ihrer Dienstleistung verdienen. Nachdem diese Leistung für Sie als Immobilienverkäufer aber kostenlos ist, ist klar, von welcher Seite die Portale bezahlt werden. Sie arbeiten daher mit Immobilienmaklern zusammen, die bereit sind für vermittelte Kontakte zu bezahlen. Nun wird schnell klar, Sie haben keinesfalls einen Vergleich unter allen regionalen Immobilienmaklern und damit natürlich auch keine Garantie wirklich den für Ihre Immobilie und für Sie besten Makler empfohlen zu bekommen.
Gerade gut qualifizierte Immobilienmakler, die lange Jahre in der Region tätig sind, verzichten oftmals darauf, Adressen von bundesweit agierenden Portalen zu kaufen. Damit schließt diese Empfehlung aber in der Folge vielleicht genau den Immobilienmakler aus, der unter objektiver Betrachtung der Beste für den Verkauf Ihre Immobilie wäre.
Mein Fazit:
Diese Empfehlungen sind aus den gerade genannten Gründen sehr kritisch zu betrachten. Informieren Sie sich selbst im Internet oder bei Bekannten über die regionalen Immobilienanbieter. Achten Sie auf die berufliche Qualifikation und die Erfahrung in Ihrer Region, die der einzelne Immobilienmakler vorweisen kann.
Verlassen Sie sich auf Ihr eigenes Urteil und auf neutrale Empfehlungen, wie die von Freunden und Bekannten. Verlassen Sie sich nicht auf Empfehlungen, die überwiegend auf wirtschaftlichen Interessen des Empfehlungsgebers beruhen.
Also Augen auf beim Immobilienverkauf!
Seit über einem Jahr begleitet uns nun die Mietpreisbremse.
Das erklärte Ziel ist es, die rasante Steigerung der Mietpreise in Ballungszentren zu begrenzen und damit Wohnraum nicht zum Luxusgut werden zu lassen. Daher hat der Staat den Bundesländern die Möglichkeit gegeben, Gegenden mit besonders angespannter Situation auf dem Wohnungsmarkt zu definieren und dort die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft zu setzen. Vermieter dürfen dann bei einer Neuvermietung nicht mehr nach eigenem Belieben und Nachfrage den Mietpreis festsetzen, sondern sind dabei auf ein Maximalmaß von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Soweit so gut … doch bisher hat das in der Praxis relativ wenig gebracht. Bereits in meinem Blog-Artikel vom 20. Juni diesen Jahres habe ich meine Meinung zu der tatsächlichen Auswirkung der Mietpreisbremse und zur Zielerreichung beschrieben.
Kurz gesagt, hat es die meisten Vermieter bisher schlicht und ergreifend nicht interessiert, ob es eine gesetzliche Beschränkung der Miethöhe gibt und es wurde der Preis verlangt, den der Markt gerade so bereit war, zu bezahlen. Oder aber es wurden Hintertürchen gesucht, um Lücken in der Preisbremse zu nutzen. So wurde die Wohnung häufig als Erstbezug nach Grundsanierung angeboten, denn für solche Wohnung sieht das Gesetz eine Ausnahme vor. Ob dann in der Praxis die neue Toilettenschüssel wirklich eine Grundsanierung im Sinne des Gesetzes war, sei erst einmal dahingestellt. Kontrollen oder Ahndungen von irgendeiner Seite waren jedenfalls nicht bekannt und daher auch nicht zu befürchten.
Das sieht jetzt seit dem 28. September 2016 etwas anders aus.
In seinem Urteil vom 28.09.2016 hat das Amtsgericht Lichtenberg erstmals ein Urteil über eine zu hohe Mietforderung im Sinne der Mietpreisbremse gefällt. Und dabei hat es den Mietern einer Berliner Wohnung – wo ebenfalls die Mietpreisbremse gilt – Recht gegeben und die Vermieterin zur Rückzahlung der überhöhten Miete verurteilt!
Im konkreten Fall verlangte die Vermieterin für eine knapp 74 Quadratmeter große Wohnung eine monatliche Miete in Höhe von EUR 562,02 – damit also EUR 7,60 pro Quadratmeter. Nach dem vorliegenden Mietspiegel errechnet sich unter Berücksichtigung aller Einflussfaktoren eine Miete in Höhe von EUR 6,51 pro Quadratmeter. Dieser Wert, erhöht um die zulässigen 10% führt nach Ansicht der Mieter zu einer maximalen Miete von EUR 7,16 pro Quadratmeter bzw. EUR 529,55 monatlich. Die Differenz wollten die Mieter für die seit Einzug vergangenen Monate von der Vermieterin zurück haben. Und dieser Forderung gab das Amtsgericht Lichtenberg nun in vollem Umfang Recht. Die Vermieterin muss die Differenz von insgesamt EUR 227,29 an die Mieter zurück bezahlen und darf zukünftig nur noch EUR 529,55 monatlich an Miete verlangen.
Besonders bemerkenswert aus meiner Sicht ist bei diesem Urteil, dass als alleinige Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete der vorliegende Mietspiegel herangezogen wurde und dieser auch insofern „eng“ ausgelegt wurde, dass ein Aufschlag für das Merkmal „modernes Bad“ aus Sicht des Gerichts nicht voll ausgeschöpft werden konnte, da der absolute, maximale Spannenwert aus dessen Sicht die absolute Obergrenze darstellt.
Eine Revision ist übrigens durch den geringen Streitwert nicht möglich.
Dieses Urteil dürfte Signalwirkung haben und auch andere Mieter animieren, doch einmal genauer nachzusehen, ob die von ihnen bezahlte Miete korrekt ist, oder ob hier auch Einsparpotential besteht. Es heißt also für Vermieter jetzt aufgepasst und lieber noch einmal nachgerechnet, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
Der BGH hat entschieden, dass auch bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche zu den Angaben im Mietvertrag die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen greift. Weiterlesen