Seit über einem Jahr begleitet uns nun die Mietpreisbremse.
Das erklärte Ziel ist es, die rasante Steigerung der Mietpreise in Ballungszentren zu begrenzen und damit Wohnraum nicht zum Luxusgut werden zu lassen. Daher hat der Staat den Bundesländern die Möglichkeit gegeben, Gegenden mit besonders angespannter Situation auf dem Wohnungsmarkt zu definieren und dort die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft zu setzen. Vermieter dürfen dann bei einer Neuvermietung nicht mehr nach eigenem Belieben und Nachfrage den Mietpreis festsetzen, sondern sind dabei auf ein Maximalmaß von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Soweit so gut … doch bisher hat das in der Praxis relativ wenig gebracht. Bereits in meinem Blog-Artikel vom 20. Juni diesen Jahres habe ich meine Meinung zu der tatsächlichen Auswirkung der Mietpreisbremse und zur Zielerreichung beschrieben.
Kurz gesagt, hat es die meisten Vermieter bisher schlicht und ergreifend nicht interessiert, ob es eine gesetzliche Beschränkung der Miethöhe gibt und es wurde der Preis verlangt, den der Markt gerade so bereit war, zu bezahlen. Oder aber es wurden Hintertürchen gesucht, um Lücken in der Preisbremse zu nutzen. So wurde die Wohnung häufig als Erstbezug nach Grundsanierung angeboten, denn für solche Wohnung sieht das Gesetz eine Ausnahme vor. Ob dann in der Praxis die neue Toilettenschüssel wirklich eine Grundsanierung im Sinne des Gesetzes war, sei erst einmal dahingestellt. Kontrollen oder Ahndungen von irgendeiner Seite waren jedenfalls nicht bekannt und daher auch nicht zu befürchten.
Das sieht jetzt seit dem 28. September 2016 etwas anders aus.
In seinem Urteil vom 28.09.2016 hat das Amtsgericht Lichtenberg erstmals ein Urteil über eine zu hohe Mietforderung im Sinne der Mietpreisbremse gefällt. Und dabei hat es den Mietern einer Berliner Wohnung – wo ebenfalls die Mietpreisbremse gilt – Recht gegeben und die Vermieterin zur Rückzahlung der überhöhten Miete verurteilt!
Im konkreten Fall verlangte die Vermieterin für eine knapp 74 Quadratmeter große Wohnung eine monatliche Miete in Höhe von EUR 562,02 – damit also EUR 7,60 pro Quadratmeter. Nach dem vorliegenden Mietspiegel errechnet sich unter Berücksichtigung aller Einflussfaktoren eine Miete in Höhe von EUR 6,51 pro Quadratmeter. Dieser Wert, erhöht um die zulässigen 10% führt nach Ansicht der Mieter zu einer maximalen Miete von EUR 7,16 pro Quadratmeter bzw. EUR 529,55 monatlich. Die Differenz wollten die Mieter für die seit Einzug vergangenen Monate von der Vermieterin zurück haben. Und dieser Forderung gab das Amtsgericht Lichtenberg nun in vollem Umfang Recht. Die Vermieterin muss die Differenz von insgesamt EUR 227,29 an die Mieter zurück bezahlen und darf zukünftig nur noch EUR 529,55 monatlich an Miete verlangen.
Besonders bemerkenswert aus meiner Sicht ist bei diesem Urteil, dass als alleinige Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete der vorliegende Mietspiegel herangezogen wurde und dieser auch insofern „eng“ ausgelegt wurde, dass ein Aufschlag für das Merkmal „modernes Bad“ aus Sicht des Gerichts nicht voll ausgeschöpft werden konnte, da der absolute, maximale Spannenwert aus dessen Sicht die absolute Obergrenze darstellt.
Eine Revision ist übrigens durch den geringen Streitwert nicht möglich.
Dieses Urteil dürfte Signalwirkung haben und auch andere Mieter animieren, doch einmal genauer nachzusehen, ob die von ihnen bezahlte Miete korrekt ist, oder ob hier auch Einsparpotential besteht. Es heißt also für Vermieter jetzt aufgepasst und lieber noch einmal nachgerechnet, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
Ab dem 01.01.2019 gelten neue Bestimmungen zur Mietpreisbremse.
Nähere Infos im dazugehörigen Blogbeitrag