Die genaue Ermittlung der Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses hat in letzter Zeit nochmal stark an Bedeutung gewonnen. Der BGH hat in seinem Urteil vom November 2015 (siehe mein Blogartikel dazu) festgestellt, dass für eine mögliche Mieterhöhung immer die tatsächliche Wohnfläche heranzuziehen ist und hat damit die früher vertretene Meinung, wonach eine Abweichung bis zu 10% unschädlich war, gekippt.

Für Mieter und Vermieter ist nunmehr gleichermaßen wichtig, die tatsächliche real vorhandene Wohnfläche eines Hauses oder einer Wohnung zu kennen. Denn oftmals wird bei einer Mieterhöhung als Begründung die Angabe eines qualifizierten Mietspiegels zugrunde gelegt. Diese wiederum wird als Quadratmeter-Miete veröffentlicht und muss daher mit der Wohnfläche der betreffenden Wohnung multipliziert werden. An dieser Stelle fängt also das Problem jetzt an. Nun liegt es in der Praxis vor allem an den Vermietern, die korrekte Wohnfläche nachzuweisen, falls keine Einigkeit über die Berechnung der neuen Miete vorliegt.

Das große Problem dabei ist, dass es DIE korrekte Wohnfläche nicht gibt!

Es existieren verschiedene Berechnungsgrundlagen, welche auch immer zu abweichenden Ergebnissen führen. Während zwischen der Wohnflächenermittlung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und der nach der 2. Berechnungsverordnung (II. BV) noch relativ geringe Unterschiede auftreten, sieht das zum Beispiel bei Anwendung der DIN 277 schon anders aus – gerade wenn z.B. Dachschrägen ins Spiel kommen.

Grundsätzlich besteht bei der Wahl der Ermittlungsmethode Wahlfreiheit, es sei denn, es handelt sich z.B. um öffentlich geförderten Wohnraum. Dann ist heute die Anwendung der WoFlV zwingend vorgeschrieben.

Meiner Ansicht nach, empfiehlt sich auch in den anderen Fällen heute die Anwendung der WoFlV, soweit nichts anderes z.B. vertraglich geregelt ist. Allerdings kann die WoFlV z.B. nicht verwendet werden, wenn die Flächen mittels Bauplänen ermittelt werden sollen. Die WoFlV besagt nämlich, dass von der Vorderkante der bekleideten Bauteile zu messen ist – umgangssprachlich also von verputzter Wand zur gegenüberliegenden verputzten Wand. Dies ist aus Bauzeichnungen heraus nicht möglich, da hier ja Rohbaumaße angegeben sind.

Das Wort Bauplan enthält ja auch schon das Wort „Plan“ – und wie oft unterscheiden sich Plan und Realität dann doch etwas?

Daher empfiehlt sich in der Praxis sowieso ein Aufmaß im Bestand durchzuführen.

Als erstes müssen diverse Utensilien bereitstehen.

Empfehlenswert ist es, mit einem Laserentfernungsmesser (Achtung: Wirklich ein Lasermessgerät und möglichst kein günstiges Ultraschallmessgerät nutzen – diese sind meist zu ungenau!) zu arbeiten. Steht ein solches Gerät nicht zur Verfügung muss man sich mit einem Bandmaß oder einem Meterstab (Zollstock) behelfen. Die Genauigkeit wird darunter allerdings leiden und vor allem ist der Aufwand um ein Vielfaches höher.

Zusätzlich ist aber auf jeden Fall noch ein Meterstab nötig, um kleine Bauteile, Nischen, etc. messen zu können. Wenn Dachschrägen eine Rolle spielen, dann sollten mindestens zwei Meterstäbe und eventuell ein Lot zur Verfügung stehen.

Die folgenden Hinweise beruhen auf den Regelungen der Wohnflächenverordnung:

Man beginnt nun also und misst die einzelnen Räume „Länge x Breite“ aus. Wenn Schächte, Säulen, Vorsprünge, etc. im Raum sind, werden diese auch gemessen und von der Fläche abgezogen, falls sie höher als 1,50 Meter sind und eine Fläche von mehr als 0,1qm haben.

Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Podeste werden auch von den ermittelten Flächen abgezogen. Grundsätzlich nicht zur Wohnfläche gehören Abstellräume außerhalb der Wohnung, Kellerräume oder Garagen, etc.

Knifflig wird es, wenn es sich um eine Wohnung im Dachgeschoß handelt und entsprechende Dachschrägen zu berücksichtigen sind.

Hier gilt der Grundsatz, dass alle Flächen mit einer Raumhöhe unter 1 Meter gar nicht in die Berechnung einfließen und die Bereiche mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Meter nur zur Hälfte angerechnet werden. Alle Bereiche über 2 Meter Raumhöhe zählen dann wieder voll zur Wohnfläche.

Zum Schluß stellt sich noch die Frage, wie Balkone oder Terrassen in die Wohnfläche einbezogen werden.

Die Wohnflächenverordnung legt hier keinen genauen Ansatz fest, sondern sagt „zu 25% oder bis zu 50%“. In welchen Fällen der höhere Wert von 50% angesetzt werden kann ist in der Verordnung nicht näher definiert. Grundsätzlich ist daher zu sagen, dass für einen erhöhten Ansatz eine entscheidende höhere Qualität des Freisitzes als bei anderen Balkonen oder Terrassen vorhanden sein muss. Das könnte zum Beispiel eine Überdachung sein, ein besonders praktischer Zuschnitt oder eine ruhige und nicht einsehbare Lage. Hier bietet die Verordnung also Interpretationsspielraum.

Natürlich gibt es noch einige andere Punkte die zu beachten sind, wie z.B. die grundsätzliche Entscheidung, was denn eigentlich Wohnräume sind und was damit einzurechnen ist.

Im Zweifelsfall sollte die Überprüfung oder Neuberechnung der Wohnfläche einem Profi überlassen werden, da dieser neben dem nötigen Spezialwissen auch über die entsprechenden Messgeräte und Software verfügt.